Patrimoine proche du seuil, donation à valoriser ou contrôle fiscal en cours : obtenez une évaluation motivée, opposable à l'administration fiscale.
L’impôt sur la fortune immobilière repose sur la valeur nette du patrimoine immobilier au 1er janvier de chaque année. Cette valeur, contrairement à un chiffre comptable, résulte d’une appréciation qui peut être contestée par l’administration comme par le redevable lui-même.
Une déclaration fondée sur une estimation approximative expose à un redressement, alors qu’une évaluation motivée, appuyée sur des comparables vérifiés et une méthodologie reconnue, constitue une base défendable devant l’administration fiscale.
En cas de contrôle, ce même rapport permet de justifier la valeur retenue et d’engager la discussion avec l’administration sur des bases objectives plutôt que sur une simple négociation.
L'impôt sur la fortune immobilière vise les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d'euros au 1er janvier, selon l'article 964 du Code général des impôts. Le barème progressif et la décote applicable entre 1,3 et 1,4 million d'euros sont fixés par l'article 977 du CGI. En cas de sous-évaluation caractérisée, l'article 1729 du CGI prévoit une majoration de 40 % des droits en cas de manquement délibéré, portée à 80 % en cas de manœuvres frauduleuses ou d'abus de droit.
Pour un patrimoine immobilier significatif, une évaluation à jour au 1er janvier permet d'établir une déclaration fiable, plutôt que de reconduire une valeur ancienne d'une année sur l'autre.
Lorsque la valeur du patrimoine immobilier avoisine 1,3 million d'euros, une évaluation précise détermine si le foyer est réellement redevable de l'IFI, ou permet de le démontrer en cas de désaccord.
Face à une proposition de rectification portant sur la valeur déclarée, une contre-expertise motivée permet de discuter le redressement sur des bases objectives plutôt que sur une simple estimation.
Une donation modifie la composition du patrimoine taxable : sa valorisation doit être justifiée pour être opposable à l'administration au titre de l'IFI comme des droits de donation.
Lorsque l'immobilier est détenu par une SCI ou une société à prépondérance immobilière, la valorisation de la fraction imposable nécessite une méthodologie propre à ce type de détention.
L'entrée d'un bien immobilier dans le patrimoine d'un héritier à la suite d'une succession peut faire franchir le seuil de l'IFI et nécessite une valeur établie dès cette étape.
Driss Bouharrou est expert immobilier agréé par la Compagnie Nationale des Experts (CNE) et certifié TEGOVA. Chaque évaluation applique la méthodologie de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, pour produire un rapport motivé, directement exploitable dans le cadre d’une déclaration IFI ou d’une procédure de contrôle fiscal.
Une méthodologie rigoureuse, adaptée au contexte déclaratif ou contentieux de votre dossier.
Vous exposez le contexte (déclaration annuelle, contrôle en cours, donation) et transmettez la composition de votre patrimoine immobilier ainsi que les avis d'imposition disponibles.
Relevé de la surface, de l'état général et des éléments susceptibles d'influer sur la valeur, bien par bien lorsque le patrimoine comprend plusieurs biens.
Recherche de transactions comparables à la date de référence légale, seule date retenue pour l'appréciation de la valeur nette taxable.
Comparaison directe, capitalisation du revenu locatif ou coût de remplacement sont croisés selon la nature du bien, conformément à la méthodologie de la Charte.
Rapport détaillant la méthodologie et la valeur retenue, exploitable pour votre déclaration IFI ou en réponse à une proposition de rectification.
Chaque contexte patrimonial appelle une évaluation adaptée : découvrez l'expertise correspondant à votre cas.
Une succession qui fait franchir le seuil de l'IFI à vos héritiers ?
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Consulter le dossier → Dossier liéUne soulte à calculer qui modifie votre patrimoine imposable ?
Consulter le dossier →Les réponses aux questions posées avant une expertise dans le cadre de l’IFI ou d’un contrôle fiscal.
L’IFI est dû par les foyers fiscaux dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition, conformément à l’article 964 du Code général des impôts. Une décote atténue l’effet de seuil entre 1,3 et 1,4 million d’euros.
Une insuffisance de déclaration jugée délibérée expose à une majoration de 40 % des droits, portée à 80 % en cas de manœuvres frauduleuses ou d’abus de droit, conformément à l’article 1729 du CGI. Ces majorations s’ajoutent aux intérêts de retard.
Une contre-expertise motivée, fondée sur des comparables vérifiés et une méthodologie reconnue, permet de discuter la valeur retenue par l’administration sur des bases objectives. Le rapport peut être produit dans le cadre de la procédure contradictoire.
L’IFI se calcule sur la valeur du patrimoine au 1er janvier de chaque année. Le marché évoluant, une évaluation datée d’une année antérieure ne reflète pas nécessairement la situation au 1er janvier suivant et gagne à être actualisée.
Oui : une donation retire le bien transmis du patrimoine du donateur et l’ajoute à celui du donataire, ce qui peut faire franchir ou sortir du seuil d’assujettissement selon les situations. La valorisation du bien donné doit être justifiée dans les deux cas.
L’assiette comprend les immeubles bâtis et non bâtis détenus en direct, ainsi que la fraction immobilière des parts de sociétés civiles ou à prépondérance immobilière. Les biens professionnels bénéficient, sous conditions, d’une exonération distincte.
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